전세 사기🏡 예방하는 기본 수칙 5가지

봄의 시즌이 돌아왔습니다. 그래서 사람들이 이사를 많이 하고 있습니다.
하지만 동시에 전세 사기를 많이 당하는 시기이기도 합니다. 😥

이사 시즌, 전세 계약 전 꼭 체크하고 가야 할 기본 수칙 5가지를 알려 드려요. 

 

1. 부동산의 권리 순위를 체크하자

전세 계약 전, 가장 중요한 것 중 하나는 계약할 집에서 권리 순위를 체크하는 것입니다. 입주 전, 만약 집주인이 집을 담보로 대출받았다면 나보다 은행의 권리가 앞서게 됩니다. 그렇기 때문에 부동산의 권리 순위를 체크하는 것이 중요합니다.

✅ 부동산의 권리 순위? 내가 들어가기 전 집주인이 집을 담보로 대출받았다면, 나보다 은행의 권리가 앞서게 됩니다. 이때 불의의 사태로 경매에 넘어가면, 당연히 돌려받을 전세금도 위험해집니다.

우선 근저당(집 담보 대출 / 융자 / 선순위 채권 등으로도 표현)이 없는 집을 고르는 것도 중요합니다.
→ 요즘에는 '등기부등본이 깨끗한 집만 보여달라'고 부동산 측에 요구하는 분들도 많음

 

이때 계약할 집의 종류(다세대 주택 vs 다가구 주택)에 따라 체크해야 할 내용이 조금 달라집니다. 

✅ 다세대 주택 vs 다가구 주택? - 다세대 주택: 세대별로 등기가 다름, 즉 집집마다 세대주가 다른 집. 예) 아파트 - 다가구 주택: 건물 전체가 하나의 등기. 건물주 1인이 모든 집을 소유하는 경우

→ 만약 경매로 넘어가면 건물이 통으로 팔리고 세입자들은 입주한 순서대로 보증금을 돌려받아요.

그렇기 때문에 건물 매매가, 전체 세입자의 보증금 총액, 경매로 팔렸을 때 내 몫까지 돌아올 수 있는지를 꼼꼼히 체크해야 합니다. 또, 공인중개사사무소의 정상 등록 여부를 확인하는 것도 중요합니다. 요즘 전세 사기는 부동산 업자까지 함께 얽혀 있는 경우가 많기 때문입니다.

국가공간정보포털 부동산중개업 조회를 통해, 개업 공인중개사가 맞는지, 무등록 된 중개업소거나 유사 업소가 아닌지 꼼꼼하게 따져보면 좋아요.

2. 집의 실제 시세를 체크하자

전세 사기의 대표적 사례, '깡통 전세'를 예방하기 위해서는 집의 실제 시세를 알아보는 것이 매우 중요합니다.

✅ 깡통전세란? 전세보증금이 매매가를 웃도는 집.  쉽게 설명하면 통상적으로 주택 담보 대출 금액과 전세금을 합한 금액이 집값의 70퍼센트를 넘어서면 깡통 전세로 보고 있어요.

집의 시세에 있어서는, 중개인이나 임대인의 말에 의존하는 것보다는, 실제로 공시지가를 체크하거나 타 부동산에 문의하는 등 다양한 정보를 취합하는 게 좋습니다. 단독주택, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 오피스텔 등의 시세 정보를 찾아보실 때는, 국토교통부에서 운영하는 실거래가 공개시스템을 이용할 수 있습니다.

 

또 임대 물건 시세와 함께, 계약할 건물의 전·월세 비율을 확인하는 것도 필요합니다. 한 건물에 전세 계약 건만 지나치게 많다면 조심하시는 걸 추천합니다. 🙄



3. 임대인에게 체납 세금 혹은 임금이 있는지 확인하자

깨끗한 등기부등본만큼 중요한 것, 바로 임대인에게 체납 세금이나 임금이 있는지의 여부입니다. 체납 세금에는 '법정기일'이라는 것이 있는데요. 혹시 집이 경·공매에 넘어가면, 이 일자에 따라 소중한 보증금이 위태로워질 수 있으니 꼭 확인이 필요합니다.

✅ 세금의 법정기일? 쉽게 말해 세금이 부과된 날짜. 이 법정기일이 세입자의 전입신고보다 앞서면, 즉 세입자를 받기 전 이미 부과된 세금이라면, 이 권리는 세입자보다 앞섭니다. 집이 경·공매에 넘어가면, 낙찰금에서 그 돈이 먼저 빠진다는 의미입니다.

임대인에게 국세 및 지방세 완납 증명서를 요구하는 것도 방법이에요. 또, 홈택스 등을 통해 국세나 지방세 미납 내역을 확인할 수 있으니 보증금을 지키기 위해 사전에 꼭꼭 꼼꼼하게 체크해봐요!

4. 전세보증금 반환보증에 가입하자

조건이 된다면, 그리고 이왕이면 전세 보증금 반환 보증에 가입이 가능한 전셋집을 구합시다!

✅ 전세보증금 반환보증? 보통 '전세보증보험'이라 부릅니다. 전세 계약이 끝나면, 돌려받아야 하는 전세보증금의 반환을 책임져 주는 보험입니다. 보증 대상 주택으로는 주택, 주거용 오피스텔, 아파트가 있으며, 미 대상 기관으로는 근린생활시설, 공관, 가정어린이집 등입니다. 주택도시보증공사 HUG에서 주관합니다.

보증 대상은 수도권의 경우 7억 원, 그 외 지역은 5억 원까지이며, 전세 계약 기간의 1/2이 지나기 전 안에만 가입하면 됩니다. 보통 전세는 2년 계약이니, 계약한 지 1년이 되지 않았다면 신청할 수 있는 것입니다. 

신청 방법 → → HUG 지사 또는 위탁 은행에 방문해서 신청할 수 있고, 최근엔 모바일 신청도 가능합니다.

 

 

 

가입 요건을 꼭 체크하시고, 가능하다면 꼭 가입하는 것이 좋아요. 계약 전 처음부터 '전세보증보험'이 되는 집 위주로 찾는 것도 방법입니다!

 

 

5. 전입신고와 확정일자는 무조건 ASAP 처리하자

이렇게 꼼꼼하게 알아본 후 이사 첫날이 되면, 짐 정리보다 더 중요한 절차가 하나 남아 있어요. 바로 전입신고를 하고 확정일자를 받는 일입니다. 이 과정을 거쳐야만, 집에 대한 세입자의 권리가 발동되기 때문입니다.

대표적인 전세 사기로, '세입자가 확정일자를 받기 전에 집주인이 대출받아 버리는 경우'가 있어요. 융자 없던 집도 융자가 있게 되어버리고, 부동산 권리 순위가 뒷순위로 밀리게 됩니다. 전입신고와 확정일자의 효력은 신고 다음 날 발동하기 때문에, 이 맹점을 노려 사기가 다수 발생하곤 했던 것이죠. ▶▶ 요즘엔 계약 시 특약사항에, '임차인의 이사 후 24~48시간 내로 계약 매물 관련 대출 거래하지 않는다는 조건을 많이 걸고 있어요.

이사 당일, 꼭 확정일자를 부여받고 전입신고를 하시길 바랍니다. 인터넷등기소를 통해 계약 체결 후, 권리변동사항을 확인할 수 있어요. 더불어 계약일로부터 30일 이내, 주택 전·월세 신고를 함께 진행하시면 됩니다.



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